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Le propriétaire veut se séparer de son locataire : est-ce possible ?

Publié le 16/11/2017

Lorsque propriétaire et locataire signent un bail d’habitation pour une location nue, ils s’engagent sur trois ans. Le bail est renouvelé automatiquement pour la même durée et dans les mêmes conditions si aucune des parties n’a donné congé. Au cours du bail, pour diverses raisons, le propriétaire peut vouloir se séparer de son locataire. Mais peut-il le contraindre à partir à tout moment ou s’opposer au renouvellement du bail ? En principe non, mais différents motifs permettent au propriétaire de donner congé à son locataire.


Le congé pour vente


Si le propriétaire vend son logement libre d’occupation, il doit honorer le bail jusqu’à son terme et délivrer un “congé pour vente” au locataire six mois avant la fin du bail (trois mois pour les locations meublées), en y mentionnant toutes les conditions de la vente. Le locataire est prioritaire sur l’achat du logement et dispose d’un droit de préemption de deux mois.  

Ce droit de préemption ne s’applique pas si le propriétaire vend son logement à un proche parent ou si la mairie exerce elle-même son droit de préemption.


Le congé pour habiter


Au terme du bail, le propriétaire est en droit de retrouver la jouissance de son logement pour y habiter ou pour y loger un proche. Sont considérés comme proches : époux, concubin depuis au moins 1 an à la date du congé, partenaire pacsé, ascendants et descendants.


Le propriétaire doit délivrer le congé à son locataire six mois avant la fin du bail (trois mois pour les locations meublées). S’il ne s’installe pas personnellement dans le logement, il doit y mentionner les coordonnées du ou des habitants ainsi que le lien de parenté. 


Le congé pour motif légitime et sérieux


Six mois avant la fin du bail, le propriétaire peut délivrer congé à son locataire pour motif légitime et sérieux (exemples : troubles du voisinage, sous-location non autorisée par le propriétaire, retards fréquents et répétés dans le paiement du loyer). 

En cas de contestation de ce congé par le locataire, c’est le juge qui décidera si le motif invoqué est un motif légitime et sérieux.


La résiliation anticipée du bail


La demande de résiliation anticipée du bail est possible mais s’avère souvent longue et coûteuse. Le propriétaire peut la demander par exemple pour défaut de paiement des loyers et des charges. Pour cela, il doit utiliser la clause résolutoire prévue dans la plupart des baux d’habitation et avoir adressé par huissier un commandement de payer à son locataire. Ce dernier dispose d’un délai de deux mois pour régler sa dette ou demander un délai de paiement au juge.

A défaut de paiement, le propriétaire doit demander au tribunal d’instance de constater la résiliation du bail et de prononcer l’expulsion du locataire.

Attention, le locataire peut bénéficier de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), période au cours de laquelle aucune expulsion ne peut intervenir.


Des règles spécifiques pour les locataires de plus de 65 ans


Dans le cas où le locataire est âgé de plus de 65 ans et que ses revenus annuels ne dépassent pas une fois et demie le montant du SMIC, alors le propriétaire ne peut pas donner congé sans lui proposer une solution de relogement adaptée à ses besoins et ses possibilités.