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Locataire ou propriétaire : qui paie les travaux ?

Publié le 20/07/2017

Cette question, tout locataire ou propriétaire d'un bien immobilier se l'est déjà posée. Malheureusement, elle est au cœur de nombreux litiges. Nous vous aidons à y voir plus clair.

Décence, usure normale et remise en état du logement : l'affaire du propriétaire

Il est stipulé, noir sur blanc dans la loi, que le propriétaire a l'obligation de délivrer un logement décent et en bon état d'usage (article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Systèmes de chauffage, ventilation, gros œuvre, réseaux et branchements (électrique, eau, gaz…) doivent être en bon état de fonctionnement et respecter les normes de sécurité. Tous ces éléments sont donc à la charge du propriétaire.

D’une manière générale, les travaux relatifs à la vétusté du logement, à son usure naturelle ou à une malfaçon incombent au propriétaire : par exemple, les travaux à réaliser en cas d'infiltration d'eau liée à un défaut d'étanchéité ou bien le remplacement d'un chauffe-eau, d'une robinetterie vétuste, d'un volet défectueux...

Attention, si le propriétaire ne respecte pas ses engagements, il prend le risque d’être mis en demeure par son locataire puis d’être condamné devant le Tribunal d’instance à réaliser ces travaux et à verser des dommages et intérêts au locataire. Dans certains cas, le juge peut aussi décider de suspendre les loyers jusqu’à la réalisation des travaux ou prononcer la résiliation du bail sans préavis.

Le locataire et le propriétaire peuvent toujours trouver un accord pour la mise en œuvre de certains travaux. Pour gagner du temps, le locataire peut prendre à sa charge une réparation en contrepartie d’une diminution du loyer. Attention, cet accord doit être noté dans le bail ou faire l'objet d'un avenant.

L'entretien courant du logement : l'affaire du locataire

Durant le bail, le locataire doit faire le nécessaire pour maintenir le logement en bon état. Ces travaux d’entretien sont par exemple le nettoyage des dépôts de calcaire, l’entretien de la chaudière, le dégorgement des descentes d’eaux pluviales, l’entretien du jardin, le maintien en état de propreté des plafonds, sols, murs et cloisons intérieurs... Toute la liste des tâches incombant au locataire sont énumérées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Si le locataire ne respecte pas ses engagements, il prend le risque, au moment de l’état des lieux de sortie, que le propriétaire lui retienne tout ou partie des frais de remise en état sur le dépôt de garantie (appelé aussi la caution). Si les dégâts sont trop importants, le propriétaire peut même saisir le juge pour obtenir une indemnisation supplémentaire.

Et les travaux d'aménagement dans tout ça ?

Le locataire est en droit d’aménager à son goût le logement dans lequel il vit.

Remplacer une moquette par un parquet, changer la couleur d’un mur, percer des trous pour fixer une étagère… il peut réaliser ce type de travaux sans l’accord du propriétaire.

En revanche, le locataire ne peut en aucun cas, engager des travaux plus importants sans l’accord écrit du propriétaire : par exemple, casser ou construire une cloison, modifier l’emplacement des WC, installer une baignoire à la place d’une douche, créer une ouverture…

Attention, au moment du départ, le propriétaire peut exiger la remise en état du logement tel qu’il était avant la location ou demander une indemnisation pour la remise en état. Nous conseillons donc vivement au locataire de toujours faire une demande écrite et d’attendre l’accord du propriétaire, y compris pour de petits aménagements.